Nya regler för kontroll av elanläggning i fastighet, 1 dec 2022.

Vilken förändring innebär de nya reglerna för bostadsrättsföreningar och hyresvärdar?

1 december 2022 träder nya regler i kraft gällande en fastighetsägares ansvar för kontroll av fastighetens elanläggning, vilket innebär att säkerställa rutiner och dess efterföljande över alla fasta elinstallationer i fastigheten. Hyresvärdar och bostadsrättsföreningar har redan tidigare haft en skyldighet att hålla uppsikt över sina elanläggningar, men det har inte funnits något formellt krav på hur detta ska gå till. Nu införs ett krav på att det ska finnas skriftliga rutiner för hur, och med vilken frekvens, kontroll av elanläggningen ska ske.

Vad räknas som fasta elinstallationer?

Som fasta elinstallationer räknas bland annat:

• Samtliga elledningar som är monterade i fastigheten (ej tex kablar som hör till en elektrisk apparat)

• Fasta armaturer som exempelvis spotlights, eluttag, lampknappar, proppskåp, elektriska element, elstamledningar, elcentraler, samt den elektriska delen av eldrivna fasta installationer i fastigheten.

Hur vet man vilken del av elanläggningen en bostadsrättsförening ansvarar för, och vilket ansvar som faller på bostadsrättsinnehavaren?

För stamledningar och installationer i gemensamma utrymmen som inte hör samman med en specifik lägenhet eller lokal ansvarar alltid fastighetsägaren, alltså bostadsrättsföreningen. I själva bostadsrättslägenheterna är ansvarsfördelningen inte alltid lika självklar. Grundprincipen är som regel att ansvaret faller på den som ”har rådigheten” över elanläggningen.

Att ha rådighet betyder att ha tillträde till att kontrollera, och ha rätt att göra ändringar i, anläggningen. Vilka delar av elanläggningen som bostadsrättsföreningen, respektive bostadsrättshavaren, har rådighet över ska framgå av bostadsrättsföreningens stadgar. En vanlig fördelning är att bostadsrättshavaren har underhållsansvaret för proppskåpet och alla därifrån utgående elinstallationer.

Vad gäller för hyresgäster avseende ansvar för elanläggningen?

Hyresbostäder

I en hyresrätt som är en bostad är det inte möjligt att lägga över underhållsansvaret för elinstallationer på hyresgästen. Det är därför normalt hyresvärden som anses ha rådigheten över samtliga elinstallationer i lägenheten. Om hyresgästen själv utfört en elinstallation i lägenheten kan dock slutsatsen bli att hyresgästen har rådigheten över denna. Vid meningsskiljaktigheter kring detta blir det då en bevisfråga, och hyresvärden ska kunna bevisa att installationen ägs av nuvarande hyresgäst.

Hyreslokaler

I hyreslokaler är det däremot möjligt att avtala om att lägga över hela eller delar av underhållsansvaret för lokalen på hyresgästen. Den som har underhållsansvaret för elinstallationen kommer troligen anses vara den som har rådigheten över den.

Om ni har hyreslokaler i er fastighet bör ni alltså säkerställa att hyresavtalen är tydliga gällande fördelningen av underhållsansvaret för samtliga elinstallationer i lokalen. Om en tidigare hyresgäst har lämnat kvar elinstallationer och hyresavtalet inte omnämner dessa finns risken att de anses tillhöra fastighetsägaren.

De nya reglerna omfattar inte elinstallationer för privat bruk

Rådighetshavare över elinstallationer som endast använder dem för privat bruk omfattas inte av de nya reglerna gällande skriftliga rutiner och dokumenterade kontroller. Det innebär att bostadsrättshavare som har en bostadslägenhet och bostadshyresgäster som ansvarar för en elinstallation inte måste upprätta någon dokumentation, om de använder lägenheten för privat bruk. Det kommer däremot lokalhyresgäster, och innehavare av bostadsrättslokaler behöva göra.

Hur ska rutinerna för kontroll av en fastighets elanläggning se ut?

Eftersom byggnader är olika, och riskerna ökar ju äldre en byggnad blir är det svårt att ge ett enkelt svar som passar alla. Rutinerna ska innefatta en riskbedömning för varje del av de fasta elinstallationerna i fastigheten. Riskbedömningen ska ligga till grund för med vilken frekvens kontroller av elinstallationerna ska ske. Tänk på att kontrollerna måste göras med utgångspunkt i hur stadgar och eventuella lokalhyresavtal är formulerade.

Rutinerna ska omfatta:

• Kontrollernas omfattning och intervall.
• Vilka kontrollmetoder som ska användas vid de olika kontrollerna, exempelvis okulär kontroll, isolationsprovning eller termografering. 
• Hur resultatet av kontrollerna dokumenteras.
• Hur brister som upptäcks genom kontrollerna ska omhändertas. 
• Vilka som har i uppgift att genomföra kontrollerna och vilken typ av kompetens som krävs för de olika kontrollerna.

Både riskbedömningen och dokumenterad kontroll ska finnas på plats 1 december.

Ska er bostadsrättsförening upphandla en entreprenad gällande en elinstallation?

Planerar ni att installera solceller på taket, eller kanske skaffa laddstolpar för elbilar? Tänk på att entreprenadavtalet bör innehålla en skrivelse gällande entreprenörens ansvar för dokumentation avseende elinstallationerna. Det är tyvärr ganska vanligt att dokumentationen annars uteblir. Om entreprenören inte har incitament att leverera dokumentationen i tid kan föreningen få problem om Elsäkerhetsverket kommer på besök. Vi rekommenderar därför att ni låter en jurist se över avtalet gällande detta.

Hur kan Bredablick hjälpa till med rutiner och kontroll av er elanläggning?

Bredablicks tekniska förvaltning kan bistå med att upprätta de skriftliga rutinerna och ombesörja så att kontroll av fastighetsägarens elinstallationer utförs.

Bredablicks jurister kan bistå med tolkning av stadgar och avtal, samt vid behov ta fram nya stadgar och avtal med en ändrad ansvarsfördelning för elinstallationer.