Ny lag medför strängare regler för tillstånd till renoveringar av lägenheter
Med start 1 januari 2023 träder en lagändring i kraft som innebär stramare regler för bostadsrättshavare som vill utföra renoveringar eller nybyggnation i sin lägenhet eller lokal. I denna artikel går vi igenom lagändringarna, och vår chefsjurist, Karin Lagerstrand, ger sin tolkning av lagändringens största effekter. Ni får också råd och tips kring vilka åtgärder styrelsen bör vidta.
De nya reglerna gäller endast renoveringar som utförs under 2023 och framåt.
Lagändringen omfattar följande delar:
1. Förtydligande av vilka åtgärder som omfattas av reglerna för förändringar eller nybyggnation.
De nya reglerna i Bostadsrättslagen förtydligar att bostadsrättshavaren inte utan tillstånd får utföra en åtgärd i lägenheten som innefattar förändringar eller nybyggnation som avser följande:
- Ledningar för avlopp, värme, gas, vatten eller ventilation,
- Anordning som hör till ventilationssystemet (exempelvis ventilationsaggregat, ventiler eller ventilationsdon),
- Eldstad, rökkanal, eller annan del av fastighetens brandskydd (exempelvis brandtätning och gränser mellan brandceller),
- Ingrepp i bärande konstruktion,
- Omfattande ändring av planlösning,
- Ändring i kulturminnesskyddade byggnadsdelar.
Tidigare var det möjligt att ange undantag i bostadsrättsföreningens stadgar, lagändringen innebär också att denna möjlighet nu försvinner.
2. Styrelsen har rätt att uppställa villkor för tillståndet till åtgärden
Lagändringen innebär att styrelsen har rätt att uppställa villkor för tillståndet till renoveringen. Exempel på villkor kan vara våtrumsintyg, entreprenörens certifikat, ritningar, besiktningsprotokoll med mera. Styrelsen får dock endast neka tillstånd om åtgärden är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen.
3. En bostadsrättshavare som inte vill godta styrelsens beslut kan överklaga till hyresnämnden.
Bostadsrättshavaren kan med start 1 januari 2023 överklaga till hyresnämnden om styrelsen inte lämnat tillstånd till en renoveringsåtgärd, eller tycker att styrelsen har ställt upp orimliga villkor. Har bostadsrättshavaren inte fått tillstånd till renoveringen antingen av styrelsen eller hyresnämnden är renoveringen otillåten.
4. Otillåten renovering kan leda till uppsägning av bostadsrätten.
Om en bostadsrättshavare har utfört en otillåten renovering kan det leda till uppsägning av bostadsrätten om bostadsrättshavaren inte efter föreningens begäran antingen i efterhand ansöker om tillstånd för renoveringen och får det beviljat, eller återställer lägenheten så som den var innan den otillåtna renoveringen utfördes.
Så här säger Karin Lagerstrand, Bredablicks chefsjurist, om lagändringarna.
Vilka effekter kommer lagändringarna få?
– Att man kan villkora ett tillstånd till renovering är egentligen ingen förändring mot tidigare, det stod dock inte uttryckligen i lagen som det gör nu. Därför är det nog många BRFer som inte förstått att det varit möjligt att villkora tillstånd redan tidigare. Vi har alltid jobbat med villkorade tillstånd när vi hjälpt kunder, så det medför ingen ändring i vårt arbetssätt. Däremot tror jag att vi kan vänta oss att hyresnämnden, när de lämnat tillstånd till renovering, sällan kommer göra det utan villkor. Villkoren kan däremot inte vara godtyckliga, utan det krävs en god grund för dem.
– Det kommer i praktiken innebära att det framöver blir svårt för bostadsrättshavare som själva vill utföra renoveringarna att få tillstånd till det, då de saknar certifikat och liknande. Det är den mest dramatiska effekten av denna lagändring som jag väntar mig kommer inträffa rent praktiskt. Dåliga nyheter för alla som vill köpa fixer-upers, renovera dem själv och sälja vidare för väsentligt mer.
– Det som blir enklare för bostadsrättshavarna är att överklaga styrelsens beslut om renoveringen nekas. Istället för att gå igenom en långdragen tingsrättsförhandling kan bostadsrättshavaren vända sig direkt till hyresnämnden för att få sitt ärende överprövat.
Vilka åtgärder bör styrelsen vidta i samband med lagändringarna?
– För att undvika att onödiga tvister uppstår med bostadsrättshavare om otillåtna renoveringar bör styrelsen informera medlemmarna i föreningen om att det med start 1 januari 2023 införts en lagändring som innebär att otillåtna renoveringar kan medföra uppsägning av bostadsrätten, på vilket vis styrelsen tar emot ansökningar om tillstånd att utföra renoveringar, samt att styrelsens beslut kan överklagas till hyresnämnden.
– Som bostadsrättsförening är det också lämpligt att ha en särskild blankett för ansökan om tillstånd till renoveringar som medlemmarna kan använda. För enklast möjliga hantering kan blanketten innehålla en lista över olika sorters renoveringar och vilka villkor som uppställs för att få godkännande att utföra respektive slags renovering. Vi jurister kan hjälpa till att ta fram en sådan blankett som är anpassad för just er bostadsrättsförening.
Hur bör styrelsen agera om det har skett en otillåten renovering?
– Det är viktigt att agera snabbt om styrelsen får veta att det skett en otillåten renovering. Om styrelsen inte inom två månader från att den otillåtna renoveringen upptäckts skickar en skriftlig begäran om återställande av åtgärden, eller att bostadsrättshavaren i efterhand ansöker om tillstånd och får det beviljat, blir rätten att säga upp bostadsrätten på grund av den otillåtna renoveringen preskriberad. En sådan skriftlig begäran måste följa vissa formkrav för att vara giltig och vi rekommenderar alltid att skriftliga varningar till medlemmar och hyresgäster skrivs av jurist.
