Kooperativ hyresrätt – boendealternativens doldis
Bostadsrätt eller hyresrätt? Det är frågan alla lägenhetsletare ställer sig. Båda upplåtelseformerna har sina fördelar och nackdelar, beroende på vad man har för livssituation och ekonomi. Somliga föredrar äganderätt, en bostadsform som inte är fullt lika vanlig i Sverige. Dessa tre upplåtelseformer känner de flesta till. Men det finns en fjärde upplåtelseform som inte är lika välkänd. Den kooperativa hyresrätten.
Vad är en kooperativ hyresrätt?
Den kooperativa hyresrätten är ett slags mellanting av en bostadsrätt och en vanlig hyresrätt. Lägenheten hyrs på samma sätt som en vanlig hyresrätt, men av den kooperativa hyresrättsföreningen istället för av ett bostadsbolag. Vid inflyttning betalas en medlemsavgift och en upplåtelseavgift till föreningen. Storleken på avgifterna varierar mellan olika föreningar. En medlemsavgift ligger vanligen mellan några hundra kronor och några tusen, och upplåtelseavgiften varierar från noll kronor till flera tusen kronor per kvadratmeter. Men det brukar handla om ganska blygsamma summor jämfört med vad det kostar att köpa en bostadsrätt. En avflyttande medlem får endast tillbaka upplåtelseavgiften, det sker alltså ingen traditionell försäljning i den bemärkelsen och ingen värdeökning förekommer. Hyran bestäms av föreningens styrelse.
Det finns två former av kooperativa hyresrättsföreningar; ägarmodellen och hyresmodellen. Ägarmodellen innebär att föreningen äger fastigheten helt och hållet, och hyresmodellen innebär att föreningen hyr lägenheterna som i sin tur hyrs ut till medlemmarna.
Så här fungerar en kooperativ hyresrättsförening:
- Den som vill bo i en kooperativ hyresrätt måste ställa sig i kö hos den aktuella hyresvärden.
- Vid inflyttning betalas en medlemsinsats och vanligen också en upplåtelseavgift.
- ”Försäljning” sker till den som står på tur i kölistan hos föreningen. Det förekommer alltså ingen budgivning.
- Ingen marknadsprissättning tillåts. Vid avflyttning återfår den som avsäger sig den kooperativa hyresrätten upplåtelseavgiften, och den nya boende betalar in sin upplåtelseavgift till föreningen. Den som flyttar får alltså tillbaka exakt samma summa som hen betalade i upplåtelseavgift, det förekommer ingen värdeökning.
- Medlemsavgiften återbetalas ej.
- Föreningen bestämmer hyran utan att behöva förhandla med Hyresgästföreningen. Om föreningen i sin tur hyr lägenheterna av ett bostadsföretag gäller dock bruksvärdesprincipen för den hyra som föreningen betalar till bostadsföretaget.
- Medlemmarna i den kooperativa hyresrättsföreningen bestämmer gemensamt hur mycket förvaltningsarbete som ska köpas in av en extern entreprenör och hur mycket arbete som ska utföras av medlemmarna själva. Mer egenarbete minskar föreningens kostnader och hyrorna kan då bli lägre.
Kooperativa hyresrättsföreningar kan ha en särskilt profil
Något som är unikt för den kooperativa hyresrättsföreningen är att den kan ha en särskild profil, och endast bevilja medlemskap till personer som passar in i denna kategori. Till exempel kan det bli en hyresrättsförening för veganer, golfentusiaster eller musiker. Denna möjlighet har hittills sällan utnyttjats, men det är fullt möjligt att vi kommer se mer av den typen av kooperativa hyresrättsföreningar i framtiden.
Kooperativa hyresrätter har funnits i över 100 år
Trots att upplåtelseformen är relativt okänd för de flesta så är den ingen ny företeelse utan har faktiskt funnits länge. Som exempel kan nämnas Stockholms Kooperativa Bostadsförening (SKB) som bildades 1916 och idag har ca 7000 hyresrätter.
Risker med den kooperativa hyresrätten
Den största nackdelen med den kooperativa hyresrätten är att upplåtelseavgifterna inte indexuppräknas. Vid avflyttning får medlemmen endast tillbaka exakt samma summa som vid inflytt. Kapitalet som binds upp minskar således i värde i takt med inflationen. Flertalet kooperativa hyresrättsföreningar har också stadgar som säger att föreningen ansvarar för det yttre underhållet och medlemmen för det inre, precis som i en bostadsrättsförening. Eftersom en avflyttande medlem endast får tillbaka den upplåtelseavgift som betalats till föreningen är invändiga renoveringar inget som är värdeökande och medlemmen kommer inte få tillbaka pengarna för detta.
På senare tid har kooperativa hyresrättsföreningar fått ett uppsving och under nuvarande byggboom byggs även för dessa. Men insatserna i nya föreningar blir allt högre, och upplåtelseavgifter upp emot 1,6 miljoner för en trea har förekommit. De ekonomiska riskerna blir då plötsligt enorma. Den som är intresserad av en kooperativ hyresrätt bör noga sätta sig in i vilka regler som gäller, hur det ser ut i den aktuella föreningen och vilka ekonomiska risker boendeformen innebär.
